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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps été plébiscité par les investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux. Toutefois, la Loi de Finances 2025 vient modifier son régime en imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien.

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Quels sont les impacts de cette réforme ? Comment le LMNP se compare-t-il aux autres régimes fiscaux ? Voici une analyse complète.

1. Ce qui change en 2025

Jusqu'’à présent, le statut LMNP permettait aux investisseurs de déduire les amortissements comptables de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi fortement leur imposition. Toutefois, lors de la revente, la plus-value était calculée sur le prix d'achat initial, sans tenir compte de ces amortissements.

Désormais, la Loi de Finances 2025 impose que ces amortissements soient réintégrés dans la base taxable au moment de la vente, augmentant ainsi l'assiette de l'imposition sur la plus-value. Cette mesure vise à limiter un effet d’optimisation fiscale jugé excessif par l’administration.

 

2. Comparatif avec les autres régimes fiscaux

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Voici un comparatif du statut LMNP avec d'autres régimes de location :

Critères

Imposition des revenus

Amortissements

Plus-value à la revente

Charges déductibles

LMNP (après réforme)

Micro-BIC ou Réel

Oui, mais réintégrés à la revente

Calculée avec réintégration des amortissements

Intérêts d'emprunt, charges diverses

Location nue (régime foncier)

Micro- foncier ou Réel

Non

Calculée sur le prix d'achat initial

Intérêts d'emprunt,

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

BIC professionnel

Oui

Régime des plus- values professionnelles

Intérêts d'emprunt, charges diverses

Société (SCI IS)

IS

Oui

Imposition sur la totalité de la revente

Intérêts d'emprunt,

Impact fiscal à long terme

Moins intéressant à la revente

charges diverses

Taxation classique

Taxation élevée mais revenus exonérés sous conditions

charges diverses

IS mais contraintes juridiques

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3. Exemple concret : impact de la réforme

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Prenons l'exemple d'un investisseur achetant un appartement meublé en LMNP pour 200 000 €.
Avant la réforme :

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• Prix d'achat : 200 000 €

• Revenus locatifs annuels : 12 000 €

• Amortissement annuel : 6 000 €

• Impôts sur les revenus locatifs : très réduits grâce à l'amortissement

• Revente après 10 ans pour 250 000 €

• Plus-value imposable : 250 000 - 200 000 = 50 000 €

  Après la réforme :

• Prix d'achat : 200 000 €

• Revenus locatifs annuels : 12 000 €

• Amortissement annuel : 6 000 €

• Impôts sur les revenus locatifs : toujours réduits grâce à l'amortissement

• Revente après 10 ans pour 250 000 €

• Amortissements cumulés : 60 000 € (6 000 € x 10 ans)

• Nouvelle base de plus-value : 250 000 - (200 000 - 60 000) = 110 000 €

• Plus-value imposable presque doublée

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4. Conclusion : quelle stratégie adopter ?

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Avec cette réforme, le statut LMNP perd son avantage de niche fiscale mais demeure une option attrayante pour l'investisseur. Ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité peuvent aussi explorer d'autres solutions :

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• Le LMP, si leurs revenus locatifs dépassent 23 000 €/an et 50% des revenus globaux, permettant l'exonération des plus-values sous certaines conditions.

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• La SCI à l'IS, si l'investisseur prévoit de conserver le bien longtemps et réinvestir les profits.

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• La location nue, si la simplification administrative et la fiscalité des plus-values sont préférées.

  Le choix du régime fiscal dépendra donc des objectifs patrimoniaux et de la stratégie d’investissement de chaque propriétaire.